Bude stát u nádraží Kaufland?

Komentář hlavní architektky města a autorky územního plánu města Ing. arch. Vlasty Poláčkové

Pár slov k vývoji centra

Centrum města je specifické svým vývojem. Vzniklo v prostoru vsi Kralupy v době bouřlivé industrializace v 2. polovině 19. století, kdy území začalo těžit ze své výhodné polohy u řeky a při křižovatce nových železničních tratí. V centru města byly v té době postaveny významné městské stavby (zejména školy) a koncem století kostel Nanebevzetí Panny Marie a sv. Václava. Do sousedství centra byly umístěny i nové továrny – chemička, cukrovar, pivovar, parní mlýn a pila, strojírenské závody. Nedaleko fungovalo překladiště u řeky a postaveno bylo nové centrální nádraží. Kralupy n. Vlt. byly povýšeny Františkem Josefem I. na město v roce 1902. Do osudového náletu v roce 1945 se městské centrum postupně rozvíjelo ve stísněných podmínkách daných železničními stavbami a od konce 20. let též ulicí vedoucí k novému mostu. Ani etapa socialismu neproměnila centrum města v urbanistický celek. Naopak nové solitérní stavby roztříštěnost centra zvýraznily.

Zahájení přestavby centra

V dalším období výrobní provozy zasahující do vlastního centra zestárly a jejich přítomnost v centru nebyla únosná také z hygienických a dopravních důvodů. Změna ekonomických podmínek po sametové revoluci pak úpadek podniků v centru ještě urychlila. V této situaci pochopili zástupci města, že je jedinečná příležitost začít s přípravou dlouhodobé transformace centra do podoby, která bude odpovídat významu města Kralup nad Vltavou a která využije potenciálu, který toto území přes všechna svá specifika má.

Současnost

Město Kralupy nad Vltavou má nyní unikátní příležitost vytvořit krásné, velkoryse pojaté centrum specifické využitím zajímavých industriálních staveb pro nové účely, s náměstím, kde lidé naleznou veřejné i soukromé služby, obchodní vybavenost, možnost zaparkování, místo k setkávání se sousedy a pořádání kulturních akcí, místo pro odpočinek na zajímavých veřejných prostranstvích ve stínu stromů s vyhlídkou na sochu dobrého vojáka Švejka, s možností osvěžení u nové kašny…

Doprava

Jednou z podmínek úspěšného fungování „nového“ centra je vyhovující dopravní obsluha. To znamená dostatečná kapacita pro parkování a únosné dopravní zatížení komunikací v centru. Napojení centra je koncepčně řešeno v územně plánovací dokumentaci přípojkou od nového mostu na plánované přeložce silnice II/101. Výhledově se uvažuje v územním plánu s propojením této komunikace do ulice S. K. Neumanna podjezdem pod železniční tratí. Zatímco přeložka silnice II/101 je reálným záměrem, který se bude v budoucích letech realizovat, je podjezd pod železniční tratí vizionářským záměrem pro naše potomky. V současné době je centrum dopravně napojeno prakticky pouze Jodlovou ulicí. Přitom je třeba zajistit dopravní obsluhu nádraží, které slouží i obyvatelům sousedních obcí. Dále též dopravní obsluhu areálů služeb a výroby ve východní části území mezi řekou a tratí. A nesmíme zapomenout ani na stávající a budoucí bydlení a služby. V této situaci je třeba velmi opatrně přistupovat k povolování nových na dopravu náročných aktivit.

Územní plán města

Na novou situaci centra města reaguje územní plán stanovením takových podmínek, které jeho transformaci umožní a usměrní ji do funkcí a forem odpovídajících záměru přeměnit a v některých plochách i vytvořit novou část města. Proto územní plán na místech, kde se již nepředpokládá výrobní funkce, vymezil tzv. „smíšenou obytnou centrální plochu“ s velice širokou škálou možností využití. Tato smíšená obytná centrální plocha je vymezena i v prostoru za nádražím mezi bývalou železniční vlečkou, ulicí Nádražní, Trojanovou a Libušinou, kde v současné době diskutujeme o umístění rozsáhlého obchodního areálu. Důvodem
tohoto vymezení je snaha rozšířit městskou zástavbu i do území dříve zastavěného výrobními areály. Územní plán stanovuje základní podmínky zejména pro funkce, které jsou zde možné (služby, obchod, veřejná občanská vybavenost, bydlení, veřejná prostranství a zeleň, parkování). Územní plán zde zcela nevyloučil a jako podmíněně přípustné využití uvádí na dopravu náročná obchodní zařízení. Podmínkou jejich umístění je prověření vhodnosti umístění územní studií.

Územní studie plochy Za Nádražím

Protože územní plán není dostatečně podrobná dokumentace pro řešení tak významné a rozsáhlé plochy, jako je plocha Za Nádražím, požaduje se zde zpracování územní studie, jejíž hlavním úkolem je prověření vhodnosti umístění na dopravu náročných obchodních zařízení a návrh vhodného prostorového uspořádání plochy. Město zpracování územní studie lokality Za Nádražím zadalo a pořizuje ji stavební úřad. Územní studie (zpracovatelem je firma Znojmoprojekt s. r. o., Ing. arch. Radomír Kaman) je odevzdána a stavební úřad v současné době posuzuje, zda je možné ji zaregistrovat, tak aby se stala podkladem pro rozhodování v území. V území řešeném studií se nacházejí pozemky Citronelle, a.s., města Kralupy nad Vltavou, Českých drah, a.s. a Českého státu. Pozemky firmy Citronelle, a.s. tvoří největší podíl a leží v jihovýchodní části řešeného území – to znamená směrem k železnici. Záměrem této soukromé firmy je realizovat na svých pozemcích rozsáhlý obchodní areál s hypermarketem (Kaufland) a retailovými prodejnami. Studie řeší kromě umístění obchodního areálu zejména dopravní obsluhu území, a to i v širších souvislostech centra. Jsou zde navržena rozsáhlá parkoviště jak pro obchodní areál, tak pro cestující vlakem a návštěvníky centra. Na pozemcích města se uvažuje i s plochami pro bydlení.

Klady záměru

Z hlediska strategie rozvoje města by realizace záměru znamenala pohodlné nakupování občanů v centrální části města. Další výhodou je i investice soukromého investora do brownfieldu na jeho pozemku a podíl na investicích do veřejné infrastruktury,zejména dopravní.

Zápory záměru

Vliv na obchody v centru: Nevýhodou je to, že umístění plošně rozsáhlého obchodního zařízení (obchodní plochy kolem 6.500 m2) do blízkosti revitalizovaného centra odsaje kupní sílu obyvatel centru.

Doprava: Navržené obchodní zařízení je mimořádně náročné na dopravní obsluhu. Přitom není realizována nová trasa II/101 se sjezdem do centra z nového mostu, takže zvýšená dopravní zátěž se projeví zejména v Jodlově ulici (zvýšení intenzity dopravy v Jodlově ulici cca 2x, v ulici Žižkově cca 2,8x). Zajištění normových hodnot hluku v ulicích je navrženo novými nízkohlučnými povrchy. Je předpoklad, že parkoviště Kauflandu nebude možné využívat pro parkování veřejnosti, pokud lidé potřebují parkovat nad 3 hodiny. Přitom zaujímá plochu navazující na Nádražní ulici.

Prostorové uspořádání: Prostorové uspořádání obchodního areálu vychází z projektů firmy Kaufland, která v současné době neumí nabídnout jiné řešení vhodné pro centra českých měst. To je největším problémem avrhované koncepce. Areál s rozlehlými halami a parkováním v jedné úrovni má vysloveně periferní charakter. Hlavní budova samoobslužného prodeje zaujímá plochu velikosti fotbalového hřiště, stejně tak jako parkoviště situované před touto budovou směrem k železniční trati. Takovýto areál je vhodný do okrajových poloh měst, kde se předpokládá snadná dopravní dostupnost a rozvolněná urbanistická
struktura.

Závěr
Výsledkem prověření ve studii je neuspokojivý návrh prostorového uspořádání obchodního areálu a předpoklad výrazného zvýšení dopravního zatížení v centru, které dosud není napojeno na okolní město vyhovujícím způsobem (chybí připojení centra od nové trasy II/101). V území u nádraží by měla vzniknout nová část městského centra se zástavbou, která odpovídá významu místa a umožňují ji i regulativy územního plánu. Území u nádraží by mělo být vizitkou každého města. Z hlediska kvalitativního nejsou řešena dostatečně veřejná prostranství, ulice, parky… Pokud v současné době nejsou investoři, kteří by takovou představu o území naplnili, není to důvod zde realizovat nevhodnou zástavbu, která na budoucí desetiletí určí území periferní charakter. Hodnota tohoto území se bude postupně zvyšovat přestavbou sousedních ploch.

Autor:KZ